在维多利亚州买卖房产？2026年7月1日起适用新的反洗钱（AML/CTF）核查要求

自2026年7月1日起，澳大利亚反洗钱与反恐融资（AML/CTF）法律的重大修订正式适用于提供特定房产交易服务的律师。

律师事务所须建立 AML/CTF 合规计划，开展客户尽职调查（Customer Due Diligence）与身份核查，并对相关风险指标作出应对。如果您在维多利亚州买入、卖出或转让房产，我们现在可能需要就您的身份、交易各方的情况，以及在某些情形下所用资金的来源，向您了解更为详细的信息。这些核查正在成为房产交易流程中的标准环节。

有哪些变化？

在2026年7月1日之前，办理维州房产交易的律师本已负有核实客户身份、确认客户对该房产的处分权限，以及遵守电子产权过户要求等义务。但传统的身份核验（Verification of Identity，简称 VOI）主要在于确认客户即交易中所载明的当事人，通常并不要求律师进行现行联邦法律所规定的更为全面的反洗钱评估。

自2026年7月1日起，凡就房地产买卖或转让的筹划或执行提供特定服务的律师事务所，均受《2006年反洗钱与反恐融资法》（联邦）（Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Act 2006 (Cth)，下称"该法"）的监管。对我们的客户而言，实际的变化在于：客户建档（onboarding）流程现在可能涉及比以往更详细的询问和更多的证明文件。

即使客户已通过澳大利亚邮政（Australia Post）或电子方式完成 VOI，仍可能需要提供关于公司或信托架构、交易目的、第三方参与情况或购房资金来源的信息。这些额外的询问属于法律和监管的强制要求，其本身并不意味着客户或交易涉嫌任何违法活动。

律师可能要求提供哪些信息？

具体所需信息将取决于客户类型、拟进行的交易以及所识别的风险程度。

一、身份证明

个人客户通常会被要求提供可靠的身份证明文件，例如有效护照或驾照，以及确认其住址和出生日期的信息。交易所涉的每一位当事人均须单独完成身份核验。例如，夫妻共同购房时，双方均须完成规定的核查。

二、公司与信托的相关信息

如房产由公司或信托买入、卖出或转让，通常还需提供额外信息。

对于公司，可能包括：

• ASIC 公司查册记录；
• 董事及股东的详细信息；
• 对最终拥有或控制该公司的个人的身份识别；以及
• 证明向律师发出指示之人有权代表公司行事的文件。

对于信托，律师可能需要审阅：

• 信托契约及任何变更文件；
• 受托人的身份；
• 任命人（appointor）或其他控制该信托之人的详细信息；
• 相关受益人或受益人类别的信息；以及
• 如受托人为公司，则该公司的所有权与控制权情况。

上述调查有助于确认客户的身份、任何代表客户行事之人的身份，以及最终拥有、控制相关实体或安排、或从中受益的个人。

三、交易目的

您的律师可能会询问该房产是否将：

• 作为您的主要自住居所；
• 作为投资房产；
• 用于商业目的；
• 通过公司或信托持有；
• 在家庭成员之间转让；或
• 代表他人买入或卖出。

这些信息有助于律师判断拟进行的交易是否与客户的自身情况及指示相符。

四、购房资金来源

买方可能会被询问定金及购房余款是如何取得的。

常见的资金来源包括：

• 个人储蓄；
• 工资或经营收入；
• 银行贷款；
• 出售另一处房产的所得款项；
• 家庭成员的赠与；
• 遗产继承；或
• 投资收益。

"资金来源"并非仅指转出款项的银行账户，而是指这笔资金最初是如何赚取或获得的。

视具体情况，律师可能会要求提供证明文件，例如：

• 银行对账单；
• 贷款批准文件；
• 出售另一处房产的交割结算单；
• 赠与契约（gift deed）；
• 遗嘱认证或继承文件；或
• 经营或投资记录。

并非每位客户都须提供大量财务记录。核查的程度基于风险评估，取决于交易的具体情况。

澳大利亚邮政的 VOI 还有效吗？

妥善完成的土地产权 VOI 仍可作为身份核验流程的一部分继续使用。您的律师可安排通过澳大利亚邮政或其他合适的身份核验机构完成核验。

但是，澳大利亚邮政的 VOI 仅能满足律师义务的一部分。您的律师可能仍需收集以下方面的信息：

• 交易的性质与目的；
• 公司、信托或最终受益所有人；
• 资金来源；
• 代表另一方行事之人；以及
• 其他相关风险因素。

因此，即使已完成房产 VOI，客户仍应预期需要另行填写一份客户建档或客户尽职调查（CDD）表格。

额外核查会延误交割吗？

只要及时提供所需信息，这些额外核查不应造成实质性延误。

但一般而言，律师须在提供受监管服务之前完成规定的客户尽职调查，除非该事项符合允许延后核验的程序。如果无法取得充分信息，或存在重大且未能澄清的不一致之处，律师可能无法继续办理某些工作。

因此，买方应尽早联系房产律师，尤其是在下列情形之前（不限于此）：

• 签署买卖合同（Contract of Sale）；
• 提出无条件购买要约；
• 参加拍卖；
• 转账支付大额定金；
• 通过公司或信托购房；或
• 收到来自海外或第三方的购房资金。

尽早获得法律意见，可以在法律、产权、融资及合规问题危及交易之前予以妥善处理。

您可以如何准备？

为避免延误，在委托律师时请备妥以下信息：

• 身份证明文件： 有效护照、驾照或其他被认可的身份证件。
• 联系方式： 现居住址、电话号码及电子邮箱。
• 交易各方信息： 所有买方、卖方及发出指示之人的详细信息。
• 公司或信托文件： 包括相关公司记录、信托契约及其修订文件。
• 资金来源： 关于定金及购房资金如何取得的说明。
• 第三方出资： 任何出资的家庭成员、公司或其他人士的详细信息。
• 代理权限： 如您代表他人或其他实体行事，须提供相应授权证明。

如交易任何一方身在海外、依授权书（power of attorney）行事、通过信托购房、接受赠与资金，或拟采用非常规的产权持有安排，请尽早告知您的律师。

我们能为您提供的协助

房产交易往往不止于填写表格和办理交割。产权持有架构、合同条款、融资安排、税务影响以及各项法律核查的时间安排，都可能对客户的权益产生重大影响。

我们的房产法律团队可为您提供以下协助：

• 住宅及商业房产的买卖；
• 签约或拍卖前的合同审查；
• 家庭成员之间的房产转让；
• 以公司及信托名义购房；
• 身份核验及 AML/CTF 客户建档；
• 初始客户尽职调查（CDD）；
• 第三方出资安排的审查；以及
• 通过 PEXA 平台办理电子产权过户与交割。

在签署买卖合同之前，欢迎联系我们的办公室，商讨您拟进行的交易及应准备的文件。

本文仅提供一般性信息，不构成法律意见。文中信息截至2026年7月2日为准。法律要求及监管指引可能发生变化。请就您的具体情况另行寻求法律意见。